主题：有些不能捡！开发商买房“送面积”一不小心就是骗局

对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。

     对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”，

    一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;

    二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。

    最近，一全复式叠墅小区业主联系上笔者颜宇丹律师，反映了该小区因“送面积”无法办理房产证由此产生的迟延办证纠纷。该小区楼盘销售广告上打出“”的诱人口号，销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。

现在由于该小区擅自加建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符。依据《深圳市城市规划条例》，属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的７００余户购房者面临着无法办理房产证的局面。

该小区业主心急如焚，经协调政府部门给出该小区业主办证方案：

1、将违反施工图纸的违建物全部打掉，包括每户加建楼板在内，才通过规划验收。但是这700多户业主已装修入住，这一点很难做到;

2、业主及发展商共同向土地监察大队和国土部门签署《承诺整改书》，共同承诺整改通过规划验收后，尽快安排房产证的办理;

3、按正常程序由各有关部门派人检测小区内单位及建筑物的重新查验，再决定如何整改及规划验收。笔者颜宇丹律师认为，如果不打掉加建部分，又能通过规划验收，估计这些加建部分就得重新计算面积并补交一些税费了。

“送面积”分为几种情况：

第一种“送面积”是改变规划加建，未经报批更改手续，如上述案例中加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;

第二种“赠送的面积”属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法;

第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。

  近段时间以来，上海等地政府相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。今年8月26日，上海市正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对建筑面积计算的种种问题作出新规范。10月1日以后，进深超过1.8米的“超大阳台”、高度超过2.2米的飘窗等都将计算建筑面积并计入容积率。

  现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规，一旦出台相关新规，之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定，将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》，无法取得房产证的风险。

  有些不能赚，购房者在选择“送面积”房时，还需擦亮眼睛！